Anforderung von Mietzins in gewillkürter Prozessstandschaft von Hausverwaltung – AG Aschaffenburg vom 05.12.2013, Az. 115 C 1202/13

1.Jan 2015 | Mietrecht, Recht

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Im Namen des Volkes

In dem Rechtsstreit

wegen Forderung

erlässt das Amtsgericht Aschaffenburg durch den Richter am Amtsgericht H. am 05.12.2013 ohne mündliche Verhandlung gemäß § 128 Abs. 2 ZPO folgendes

Urteil

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Gegenseite zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Mietvertrag Mieträumlichkeiten im Anwesen M.-Straße in Aschaffenburg an. Der Mietvertrag weist als Vermieterin die N. M. und M. E. GbR, vertreten durch den Mietverwalter Firma E. & E. GmbH & Co. KG aus. Das Mietverhältnis endete zum 01.01.2008.

Die N. M. und M. E. GbR, die Vermieterseite, schloss mit der Klägerin am 15.03.2000 einen “Hausverwaltervertrag”. In diesem Hausverwaltervertrag heißt es unter anderem unter § 2 “Aufgaben des Verwalters”: “Die Einziehung und notfalls die Beitreibung von Mietzinsen; die Erhaltung und Geltendmachung aller dem Auftraggeber aus den Mietverträgen zustehenden Rechte und Ansprüche, erforderlichenfalls unter Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts und der Gerichte.”.

Unter § 3 “Außenvertretung / Vollmacht” findet sich folgende Regelung: “Der Hausverwalter wird im Rahmen seiner Pflichten und Aufgaben im Außenverhältnis nicht als Verwalter, sondern für den Eigentümer auftreten und handeln. Der Auftraggeber übergibt dem Verwalter eine besondere Vollmachtsurkunde, die den Verwalter Dritten gegenüber als Bevollmächtigten nach Maßgabe dieses Vertrages ausweist.”

Die auf der Klägerseite auftretende Hausverwaltung ist der Auffassung, dass aus dem Mietverhältnis noch Zahlungsansprüche resultieren und dass sie als Hausverwaltung aufgrund des Verwaltervertrages berechtigt sei, diese Ansprüche in eigenem Namen geltend zu machen.

Die Klägerin beantragt daher,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 880,95 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.09.2007 sowie 38,40 € vorgerichtliche Mahnauslagen zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Ergänzend wird auf sämtliche Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf alle anderen sonstigen Aktenteile vollinhaltlich Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unzulässig.

Es fehlt an der Prozessführungsbefugnis der Klägerseite. Die Prozessführungsbefugnis ist Prozessvoraussetzung und damit Voraussetzung der Zulässigkeit der Klage (vgl. Zöller, Vorwort § 50 ZPO. Randziffer 19, 29. Auflage). Voraussetzung ist eine wirksame Ermächtigung. Die Zustimmung des Rechteinhabers zur aktiven Prozessführung eines Dritten ist Prozesshandlung, wobei sich Erteilung, Bestand und Mangel der Ermächtigung jedoch nach bürgerlich rechtlichen Grundsätzen richten (vgl. Zöller, Vorwort § 50 ZPO, Randziffer 45, 29. Auflage).

An einer derartigen Ermächtigung mangelt es vorliegend. Die Beweislast für eine gewillkürte Prozessstandschaft und damit für eine Ermächtigung der Klägerin für den Vermieter in eigenem Namen dessen Rechte geltend zu machen, ist grundsätzlich die Klägerin beweispflichtig. Einen derartigen Beweis hat die Klägerseite nicht geführt.

Insbesondere folgt aus dem vorgelegten Hausverwaltervertrag vom 15.03.2000 kein Recht der Klägerin, im eigenen Namen die Rechte der Vermieterin, nämlich der N. M. und M. E. GbR, geltend zu machen. Zwar wird in § 2 unter “Aufgaben des Verwalters” geregelt, dass dieser zur Einziehung und notfalls zur Beitreibung von Mietzinsen berechtigt sein soll. In welcher Form im Außenverhältnis dies zu geschehen hat, findet sich jedoch nicht in § 2 des Verwaltervertrages sondern in § 3 des Verwaltervertrages. Dort heißt es nämlich: “Der Hausverwalter wird im Rahmen seiner Pflichten und Aufgaben im Außenverhältnis nicht als Verwalter, sondern für den Eigentümer auftreten und handeln.” Weiter heißt es dort: “Der Auftraggeber übergibt dem Verwalter eine besondere Vollmachtsurkunde, die den Verwalter Dritten gegenüber als Bevollmächtigten nach Maßgabe dieses Vertrages ausweist.”. Hieraus ist doch gerade zu entnehmen, dass im Außenverhältnis die Klägerin nicht in ihrer Verwaltereigenschaft, sondern letztlich für den Eigentümer auftreten soll. Letztlich wird mit diesem Vertrag der Klägerin lediglich Vertretungsmacht eingeräumt und nicht das Recht eingeräumt, die Rechte des Vermieters im eigenen Namen geltend zu machen. Nicht anders ist die Regelung dahingehend zu verstehen, dass der Vermieter, nämlich die N. M. und M. E. GbR der Klägerin eine “besondere Vollmachtsurkunde” übergeben soll, die den Verwalter Dritten gegenüber als Bevollmächtigten ausweist. Letztlich findet sich in dem Hausverwaltervertrag nur die Berechtigung der Klägerin, für die Vermieterseite, die N. M. und M. E. GbR, zu handeln, wobei dieses Handeln nicht als Verwalter sondern gerade im Namen des Eigentümers erfolgen soll. Dies ist der klassische Fall der Vertretung und nicht einer gewillkürten Prozessstandschaft. Letztlich fehlt es an einer wirksamen Ermächtigung der Klägerin, im eigenen Namen die Rechte der Vermieterseite, der N. M. und M. E. GbR, geltend zu machen.

Nur ergänzend weist das Gericht darauf hin, dass im Rahmen der gewillkürten Prozessstandschaft grundsätzlich ein eigenes rechtsschutzwürdiges Interesse des Verwalters erforderlich ist. Dies liegt nur dann vor, wenn die Entscheidung des Prozesses die eigene Rechtslage des Verwalters beeinflusst, dies ist nicht schon deshalb der Fall, weil der Vermieter den Verwalter bevollmächtigt hat, ihn gegenüber den Mietern zu vertreten oder er dem Vermieter zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Rechenschaft verpflichtet ist (vgl. hierzu Hinweisbeschluss des Kammergerichts Berlin vom 10.07.2006, Aktenzeichen 12 U 217/05). Hieran fehlt es vorliegend. Ein lediglich wirtschaftliches Interesse genügt nicht (vgl. hierzu Landgericht Berlin, Urteil vom 08.01.1993, Aktenzeichen 64 S 333/92). Der vom Vermieter beauftragte Hausverwalter ist nämlich nicht befugt, Mietzinsansprüche im eigenen Namen einzuklagen, weil er an der Durchsetzung dieser Ansprüche kein eigenes rechtliches schutzwürdiges Interesse hat (vgl. hierzu Amtsgericht Köln, Teilurteil vom 25.06.2008, Aktenzeichen 220 C 55/08).

Nach alledem fehlt es an einer wirksamen Prozessführungsbefugnis der Klägerin.

Die Kostenentscheidung resultiert aus dem § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 880,95 € festgesetzt.
gez.
H.
Richter am Amtsgericht
Verkündet am 05.12.2013

Dieses Urteil des Amtsgerichts Aschaffenburg wurde von den Rechtsanwälten Markus Holzer und Nadja Goldmann erstritten.

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