Mietrecht, Nebenkostennachzahlung, unschlüssige Betriebskostenabrechnung, restliche Miete, Aufrechnung mit Kaution, Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 24.1.2006, Az.: 91 C 44722/05-84

1.Jan 2015 | Mietrecht

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Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a ZPO abgesehen.

(Anmerkung der Rechtsanwälte Markus Holzer Nadja Goldmann: Die Kläger sind die ehemaligen Vermieter der Beklagten. Die Beklagten waren Mieter einer Dachgeschosswohnung im Anwesen der Kläger. Nach dem Auszug aus dieser Wohnung verlangten die Kläger restliche Miete sowie Nachzahlung im Hinblick auf diverse Nebenkostenabrechnungen. Bereits außergerichtlich hatten wir schriftlich darauf hingewiesen, dass die Betriebskostenabrechnungen unschlüssig – und deswegen die Nachforderungen nicht fällig waren. Gleichwohl erhoben die Kläger gegen die Beklagten Klage auf Zahlung der restlichen Betriebskosten sowie Mieten.)

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist unbegründet.

Den Klägern steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete in Höhe von 471,45 € zu. Zwar ist unstreitig, dass die Beklagten für den Monat Januar 920,00 EUR und für den Februar 820,00 EUR Miete zu zahlen hatten. Der Anspruch auf Zahlung ist jedoch einerseits durch die von den Klägern mit Schriftsatz vom 20.12.2004 vorgenommene Aufrechnung sowie durch die Aufrechung der Beklagten erloschen. Die in der Zahlungsaufstellung in dem Schriftsatz vom 20.12.2004 bzw. in dem Schriftsatz vom 11.10,2005 enthaltenen Positionen stehen den Klägern zum teil nicht zu.

Den Klägern steht kein Anspruch auf Zahlung der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 in Höhe von 83,27 EUR bzw. 352,84 EUR zu. Die ursprünglichen Abrechnungen vom 22.11.2002 bzw. vom 16.06.2004 waren insgesamt nicht verständlich. Nicht nachvollziehbar ist der jeweils angegebene Verteilungsschlüssel. Angesichts einer Wohnfläche von 81,59 qm laut der Abrechnung vorn 03.04.2001 ist der Anteil von 24.967 für die Beklagten gegenüber dem Gesamtanteil von 104,178 nicht nachvollziehbar. Hinzu kommt, dass für die Betriebskostenarten Wasser, Abwasser und Allgemeinstrom sowie für die Treppenhausreinigung und für die Heizung, jeweils wieder verschiedene Anteile für die Beklagten und den Gesamtanteil genannt sind. Aus der Abrechung vom 22.11.2002 ergeben sich wieder wiederum andere Anteile. Obwohl die Beklagten dies mehrfach gerügt haben, haben die Kläger hierzu keinerlei Ausführungen gemacht.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Aufstellung als Anlage zu dem Schriftsatz vom 20.12.2004, der eine korrigierte Betriebskostenabrechnung für die Jähre 2000 bis 2002 darstellen soll. Hier werden lediglich bestimmte Positionen mit einem geringeren Betrag als zuvor angesetzt Als Abrechnungsschlüssel wird nunmehr die Wohnfläche der offenbar drei vorhandenen Wohnungen genannt, wobei die Wohnung der Beklagten (vermutlich Dachgeschoss (DG)) nunmehr lediglich mit 80,99 qm aufgeführt wird. Im Verhältnis zu den anderen vorhandenen Wohnungen ergibt sich jedoch ein Gesamtanteil von 28,53%, während die Beklagten nach dem in der! ersten Abrechnung vom 03.04.2001 aufgeführten Abrechnungsschlüssel lediglich 23,96% der Kosten zu tragen gehabt hätten.

Abgesehen davon sind auch die in der Anlage aufgeführten Änderungen für die Positionen „Gartenpflege”, „Hausmeister” und „Treppenhausreinigung” nicht nachvollziehbar dargelegt. Angesichts dessen sind die Nebenkostenabrechungen für die Jahre 2001 und 2002, aus denen die Kläger Forderungen geltend machen, nicht fällig.

Darüber hinaus ist aus der Betriebskostenabrechnung 2003 zugunsten der Beklagten nicht lediglich ein Guthaben in Höhe von 87,56 EUR zurück zu zahlen, sondern zumindest weitere 306,82 EUR.

Die Klägerin hat insoweit in der mündlichen Verhandlung die Behauptung der Beklagten bestätigt, dass diese für das Jahr 2003 Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 1.227,10 EUR leisteten, während in der Betriebskostenabrechung lediglich Vorauszahlungen in Höhe von 920,28 EUR berücksichtigt wurden. Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung bekundete, dass der Abrechnungszeitraum in diesem Jahr von der Mitte des Jahres zum Anfang des Jahres hin umgestellt worden sei und erst nachträglich festgestellt worden sei, dass für etwa ein halbes Jahr keine Heizkosten gezahlt worden seien, kann dies hier nicht berücksichtigt werden, da es insoweit an einem ausreichend schlüssigem Vortrag und an einer schlüssigen Abrechnung fehlt.

Mangels Fälligkeit aus der Betriebskostenabrechnung für 2001 und 2002 konnte die von den Klägern mit Schreiben vom 20.12.2004 erklärte Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch aus der Kaution nicht zum Erfolg führen.

Aufgrund dessen und des oben genannten Gegenanspruchs der Beklagten ist der Anspruch der Kläger insgesamt erloschen.

Es kann auch dahingestellt bleiben, ob den Klägern der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz zusteht, da selbst dann aufgrund der von den Klägern erklärten Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch im Schreiben vom 20.12.2004 diese Forderung erloschen wäre. Ob den Beklagten noch Ansprüche gegen die Kläger zustehen, kann ebenfalls dahinstehen.

Da bereits in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen wurde, dass die Betriebskostenabrechnungen, die aufgrund der Aufrechnung mit der Kaution streitgegenständlich waren, bis dahin nicht schlüssig dargelegt wurden, war ein weiterer Hinweis des Gerichts nicht erforderlich. Immerhin hatten bereits zuvor die Beklagten ausführlich ihre Einwendungen erläutert. Abgesehen davon hält das Gericht auch eine nachträgliche nochmalige Nachbesserung nach Ablauf mehrerer Jahre nicht für zulässig.

Dieses Urteil wurde von den Rechtsanwälten Markus Holzer und Nadja Goldmann, Anwälte für Mietrecht in Aschaffenburg erstritten.

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